Калькулятор обмена 1031

Обмен 1031 — названный в честь раздела 1031 Налогового кодекса — позволяет продать недвижимость, используемую в бизнесе или для инвестиций, и купить другую недвижимость «одного типа» без признания прибыли сейчас. Прибыль не прощается; она переходит в замещающее имущество как отложенная прибыль и уменьшает вашу базу там. Вы рассчитываетесь с IRS, когда в итоге продаёте имущество без обмена.

«Одного типа» (like kind) для недвижимости намеренно широко: почти любая недвижимость в США, используемая в бизнесе или для инвестиций, подходит против любой другой — многоквартирный дом против необработанного участка, арендный дом против торговой полосы. Важно, как используется имущество, а не тип здания.

После Закона о налоговых реформах и занятости 2017 года (TCJA) режим like-kind применяется только к недвижимому имуществу. Личное имущество — оборудование, транспорт, механизмы, предметы искусства — больше не подходит. Две категории исключены полностью: ваше основное место жительства (личное использование, вместо него применяется исключение по разделу 121) и имущество, удерживаемое в основном для продажи, например флип-инвентарь — дилерское имущество вообще не подлежит отсрочке.

Чтобы отсрочить всю прибыль, вы обычно должны купить замещающее имущество равной или большей стоимости, чем проданное (за вычетом расходов на продажу), и заменить любой погашенный долг — либо новой ипотекой на замещающее имущество, либо доп. средствами, которые вы вносите. Не дотяните по стоимости, не замените долг или заберите наличные при закрытии — и недостача становится «бутом».

Бут облагается налогом — но только в пределах вашей реализованной прибыли. Денежный бут — это деньги, которые вы получаете и не реинвестируете; ипотечный бут — освобождение от долга, которое вы не заменили. Признание бута не делает всю продажу облагаемой в этой модели: только часть прибыли, равная буту, признаётся сейчас, а остальное откладывается в замещающее имущество.

Если вы заявляли амортизацию по отчуждаемому имуществу, часть любой признанной прибыли обычно — невозмещённая прибыль по разделу 1250, облагаемая по ставке до 25 % до применения ставок долгосрочного прироста капитала. Этот инструмент схематично выделяет эту часть по выбранным вами переключателям ставок — он никогда не подбирает ставку автоматически по доходу.

Сроки механические. У вас 45 календарных дней с момента закрытия продажи, чтобы письменно идентифицировать замещающее имущество, и 180 календарных дней, чтобы закрыть сделку. Отсчёт 180 дней также заканчивается в срок подачи налоговой декларации за год продажи — включая продления — если эта дата наступает раньше. Пропустите любой срок — и обмен считается несостоявшимся; прибыль признаётся так, как будто обмена не было.

При отложенном обмене вы должны привлечь квалифицированного посредника до закрытия продажи — вы не можете получать, держать или трогать выручку от продажи сами. Идентификация может назвать до трёх объектов любой стоимости, или любое число объектов, если их суммарная стоимость не превышает 200 % от проданного, или столько, сколько вы реально закроете, покрыв 95 % идентифицированной стоимости. Обмены со связанными лицами несут дополнительные правила, которые могут вызвать немедленное признание прибыли.

Наконец, обмен отражается в форме 8824 вместе с декларацией. Эта страница — инструмент оценки: он не готовит форму 8824, не проверяет правила идентификации и не оценивает вашего посредника или пригодность имущества. Только оценки — не налоговая, юридическая или финансовая консультация.