1031-Austausch-Rechner

Ein 1031-Austausch — benannt nach Section 1031 des Internal Revenue Code — lässt Sie Immobilien, die für Geschäfts- oder Investitionsnutzung gehalten werden, verkaufen und andere „gleichartige“ Immobilien kaufen, ohne den Gewinn jetzt zu erkennen. Der Gewinn ist nicht erlassen; er wandert als aufgeschobener Gewinn in die Ersatzimmobilie und reduziert dort Ihre Basis. Sie reichen sich mit dem IRS aus, wenn Sie schließlich ohne Austausch verkaufen.

„Gleichartig“ ist für Immobilien absichtlich weit gefasst: nahezu jede US-Immobilie, die für Geschäft oder Investition gehalten wird, qualifiziert sich gegen jede andere — ein Mehrfamilienhaus gegen Rohland, ein Mietshaus gegen ein Einzelhandelszentrum. Was zählt, ist, wie die Immobilie genutzt wird, nicht welche Art Gebäude es ist.

Seit dem Tax Cuts and Jobs Act von 2017 gilt Gleichartigkeitsbehandlung nur für Immobilien. Persönliches Eigentum — Ausrüstung, Fahrzeuge, Maschinen, Kunstwerke — qualifiziert sich nicht mehr. Zwei Kategorien sind ganz ausgeschlossen: Ihr Hauptwohnsitz (private Nutzung, stattdessen durch den Section-121-Ausschluss bedient) und hauptsächlich zum Verkauf gehaltene Immobilien, wie Flip-Bestand — Händlerimmobilien qualifizieren sich gar nicht für Aufschub.

Um den vollen Gewinn aufzuschieben, müssen Sie generell eine Ersatzimmobilie von gleichem oder höherem Wert als die verkaufte Immobilie (netto Verkaufskosten) kaufen und jede abgelöste Schuld ersetzen — entweder mit einer neuen Hypothek auf die Ersatzimmobilie oder mit zusätzlichem Bargeld, das Sie beisteuern. Bei Wert, Schuld oder Cash-out am Closing zurückbleiben, und der Fehlbetrag ist „Boot.“

Boot ist steuerpflichtig — aber nur bis zu Ihrem realisierten Gewinn. Cash-Boot ist Geld, das Sie erhalten und nicht reinvestieren; Hypotheken-Boot ist Schuldenerlass, den Sie nicht ersetzt haben. Boot erkennen macht in diesem Modell nicht den ganzen Verkauf steuerpflichtig: nur der Boot-Anteil des Gewinns wird jetzt erkannt, der Rest in die Ersatzimmobilie aufgeschoben.

Wenn Sie auf der aufgegebenen Immobilie Abschreibung beanspruchten, ist Teil jedes erkannten Gewinns generell nicht zurückgeholter Section-1250-Gewinn, besteuert bis 25 %, bevor langfristige Kapitalgewinnsätze gelten. Dieses Tool skizziert diese Aufteilung mit Ihren gewählten Satz-Schaltern — es wählt nie automatisch einen Satz aus Ihrem Einkommen.

Die Fristen sind mechanisch. Sie haben 45 Kalendertage ab Abschluss des Verkaufs, um die Ersatzimmobilie schriftlich zu identifizieren, und 180 Kalendertage, um sie abzuschließen. Die 180-Tage-Uhr endet auch am Abgabetermin der Steuererklärung für das Verkaufsjahr — einschließlich Verlängerungen — falls dieses Datum früher liegt. Eine Frist verpassen und der Austausch scheitert; der Gewinn wird erkannt, als hätten Sie nie ausgetauscht.

Bei einem verzögerten Austausch müssen Sie einen Qualified Intermediary vor Abschluss des Verkaufs beauftragen — Sie dürfen die Verkaufserlöse selbst nicht erhalten, halten oder berühren. Die Identifikation kann bis zu drei Immobilien beliebigen Werts nennen, oder eine beliebige Anzahl Immobilien, wenn ihr kombinierter Wert innerhalb von 200 % dessen bleibt, was Sie verkauften, oder so viele, wie Sie tatsächlich abschließen und 95 % des identifizierten Werts decken. Austausche mit nahestehenden Personen tragen zusätzliche Regeln, die sofortige Gewinnerkennung auslösen können.

Schließlich wird der Austausch auf Form 8824 mit Ihrer Erklärung gemeldet. Diese Seite ist ein Schätz-Tool: Sie erstellt kein Form 8824, prüft keine Identifikationsregeln und bewertet nicht Ihren Intermediary oder die Eignung Ihrer Immobilie. Nur Schätzungen — keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung.