Kalkulator wymiany 1031

Wymiana 1031 — nazwana od Sekcji 1031 Kodeksu Podatkowego — pozwala sprzedać nieruchomość trzymaną na cele biznesowe lub inwestycyjne i kupić inną nieruchomość „tego samego rodzaju” bez rozpoznawania zysku teraz. Zysk nie jest umorzony; przechodzi do nieruchomości zamiennej jako zysk odroczony i pomniejsza tam Twój koszt bazowy. Rozliczasz się z IRS, gdy ostatecznie sprzedasz bez wymiany.

„Ten sam rodzaj” jest celowo szeroki dla nieruchomości: niemal każda amerykańska nieruchomość trzymana na cele biznesowe lub inwestycyjne kwalifikuje się przeciwko innej — budynek mieszkalny przeciwko surowej ziemi, dom wynajmowany przeciwko pasażowi handlowemu. Liczy się sposób użytkowania nieruchomości, a nie rodzaj budynku.

Od Tax Cuts and Jobs Act 2017 traktowanie tego samego rodzaju ma zastosowanie tylko do nieruchomości. Majątek osobisty — wyposażenie, pojazdy, maszyny, dzieła sztuki — już się nie kwalifikuje. Dwie kategorie są wykluczone wprost: Twoje główne miejsce zamieszkania (użytek osobisty, obsługiwane zamiennie przez wyłączenie Sekcji 121) oraz majątek trzymany głównie na sprzedaż, taki jak flip inventory — majątek dealera w ogóle nie kwalifikuje się do odroczenia.

Aby odroczyć pełny zysk, zasadniczo musisz kupić nieruchomość zamienną o równej lub większej wartości niż sprzedana (netto kosztów sprzedaży) i zastąpić spłacony dług — nową hipoteką na nieruchomości zamiennej lub dodatkową gotówką, którą wniesiesz. Niedobór wartości, niedobór długu lub wyciągnięcie gotówki przy zamknięciu to „boot”.

Boot jest opodatkowany — ale tylko do wysokości zrealizowanego zysku. Boot gotówkowy to pieniądze, które otrzymujesz i które nie są reinwestowane; boot hipoteczny to umorzenie długu, którego nie zastąpiłeś. Rozpoznanie boot nie powoduje, że cała sprzedaż staje się opodatkowana w tym modelu: tylko część boot zysku jest rozpoznawana teraz, reszta jest odroczona do nieruchomości zamiennej.

Jeśli odliczałeś amortyzację na nieruchomości zbywanej, część rozpoznanego zysku to zasadniczo nieodzyskany zysk Sekcji 1250, opodatkowany do 25% przed zastosowaniem stawek zysków kapitałowych długoterminowych. To narzędzie szkicuje ten podział z przełącznikami stawek, które wybierasz — nigdy nie wybiera automatycznie stawki z Twojego dochodu.

Terminy są mechaniczne. Masz 45 dni kalendarzowych od zamknięcia sprzedaży na zidentyfikowanie nieruchomości zamiennej na piśmie i 180 dni kalendarzowych na zamknięcie. Zegar 180-dniowy kończy się również w terminie zeznania podatkowego za rok sprzedaży — z uwzględnieniem przedłużenia — jeśli ta data jest wcześniejsza. Spóźnienie na którykolwiek termin obala wymianę; zysk jest rozpoznawany tak, jakby wymiany nigdy nie było.

Przy wymianie odroczonej musisz zaangażować wykwalifikowanego pośrednika przed zamknięciem sprzedaży — nie możesz sam otrzymać, trzymać ani dotknąć środków ze sprzedaży. Identyfikacja może wskazać do trzech nieruchomości dowolnej wartości lub dowolną liczbę nieruchomości, jeśli ich łączna wartość mieści się w 200% sprzedanej, lub tyle, ile faktycznie zamkniesz, pokrywając 95% zidentyfikowanej wartości. Wymiany ze stronami powiązanymi mają dodatkowe zasady, które mogą wywołać natychmiastowe rozpoznanie zysku.

Na koniec wymiana jest zgłaszana na Form 8824 z zeznaniem. Ta strona to narzędzie szacunkowe: nie przygotowuje Form 8824, nie sprawdza zasad identyfikacji i nie ocenia Twojego pośrednika ani kwalifikowalności nieruchomości. Tylko szacunki — nie porada podatkowa, prawna ani finansowa.