1031交换计算器

1031交换 — 得名于《国内税收法》第1031条 — 让您出售用于商业或投资的不动产并购买其他"同类"不动产，而无需现在确认收益。收益未被免除；它作为递延收益转入替换房产并降低您在那里的基础。当您最终出售而不交换时与IRS结算。

"同类"对房地产而言范围很广：几乎任何用于商业或投资的美国不动产都符合 — 公寓楼换空地、出租房换零售商铺。重要的是用途，而非建筑类型。

自2017年《减税与就业法案》以来，同类待遇仅适用于不动产。个人财产 — 设备、车辆、机械、艺术品 — 不再符合。两类被完全排除：主要居所和主要为出售而持有的房产（经销商房产）。

要递延全部收益，通常必须购买价值等于或大于所售房产（扣除出售成本后）的替换房产，并替换已还清的债务 — 用新抵押或追加现金。价值不足、债务不足或提取现金，不足部分即为"boot"。

boot应税 — 但仅限已实现收益。现金boot是您收到未再投资的资金；抵押boot是未替代的债务减免。确认boot不会使整个出售应税：仅boot部分现在确认。

如果您申报了折旧，已确认收益的一部分通常为未回收第1250条收益，在长期资本利得税率之前按最高25%征税。本工具用您选择的税率概算该分割。

截止日期是机械性的。过户后45天内书面识别替换房产，180天内完成。180天计时也在出售年度申报表到期日（含延期）结束 — 如果更早。错过任一截止日期交换即失败。

在延迟交换中，您必须在过户前聘请合格中介 — 不能在两次过户之间接收、持有或控制收益。识别最多可命名3处任意价值的房产，或任意数量房产如其合计价值不超过所售的200%。关联方交换有额外规则。

最后，交换在申报表上以表格8824报告。本页面是估算工具：不准备表格8824，不检查识别规则，不评估您的中介或房产资格。仅供参考 — 非建议。